上海首單，即將開售

上海首單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs來了。

7月2日，華安百聯(lián)消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華安百聯(lián)消費REIT”）即將開售，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來“新成員”。

華安百聯(lián)消費REIT開售

6月26日晚間，華安百聯(lián)消費REIT的最新公告顯示，其認購價格為每份2.332元。按中國證監(jiān)會準予該基金首次募集的10億份基金份額總數(shù)計算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計該基金將募集23.32億元資金（不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

同時，根據(jù)該基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，該基金2024年和2025年的分派率（預(yù)計年度可供分配金額/預(yù)計募集資金總額）分別是5.65%和6.22%。

資料顯示，華安百聯(lián)消費REIT的底層資產(chǎn)為上海又一城項目，是首單上海消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs。該項目位于五角場商圈，建筑面積約12.5萬平方米，2007年開業(yè)至今已穩(wěn)定經(jīng)營逾17年，是一座集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能業(yè)態(tài)于一體的購物中心。

2018年至2019年，其銷售額保持在14億元至15億元，營業(yè)收入保持在3億元以上的高位水準，2020年至2022年期間有所波動，但2023年已實現(xiàn)快速反彈，將逐步回升到正常水平。

未來，華安百聯(lián)消費REIT會通過投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，穿透持有底層資產(chǎn)100%所有權(quán)，從而獲取底層資產(chǎn)租金收入、聯(lián)銷收入等相對穩(wěn)定現(xiàn)金流。

值得注意的是，華安百聯(lián)消費REIT的原始權(quán)益人百聯(lián)股份，是上海市大型國有上市公司，該公司以購物中心、奧特萊斯、百貨商店、連鎖超市為核心業(yè)務(wù)；其基金管理人華安基金也是中國證監(jiān)會批準成立的首批5家基金管理公司之一，成功發(fā)行了全國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，并在全國首批通過擴募，在國內(nèi)公募REITs領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗。

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs助力實體經(jīng)濟

2024年，國內(nèi)消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式面市。首批4只REITs已成功上市，分別為華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT和嘉實物美消費REIT。

所謂消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是以消費基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)所發(fā)行的REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)包括百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目。從全球成熟REITs市場來看，消費REITs資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，扮演著重要角色。

2023年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信用基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》提到，要優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

2023年10月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，正式將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。

格上基金研究員蔣睿認為，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的陸續(xù)問世，進一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類型，有助于恢復(fù)和擴大消費，促進居民消費品質(zhì)提升，符合國家把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署。此外，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs還有利于發(fā)行企業(yè)盤活資產(chǎn)及擴大有效投資。

“消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs適合想要參與商業(yè)地產(chǎn)投資的穩(wěn)健型投資者。”排排網(wǎng)財富理財師姚旭升認為，傳統(tǒng)投資商業(yè)不動產(chǎn)的方式就是“買資產(chǎn)”，這樣購置成本高，且缺乏優(yōu)質(zhì)的運營內(nèi)容，而消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為我國普通投資者可投資商業(yè)地產(chǎn)的便捷工具，降低了商業(yè)不動產(chǎn)的投資門檻，尤其是首批上市及近期將發(fā)行的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs都持有較為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目，很好地滿足了投資者對商業(yè)不動產(chǎn)的投資需求。

公募REITs擴容提質(zhì)下的投資機遇

我國公募REITs市場已經(jīng)進入擴容、提質(zhì)階段。今年以來，不僅首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，還有多只REITs產(chǎn)品等待入場，比如首單水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs近期獲得受理，中信建投明陽智能新能源REIT、中航易商倉儲物流REIT獲批，華夏大悅城購物中心REIT申報等。

REITs底層資產(chǎn)的日益豐富與優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量，令REITs的投資價值備受矚目。

從投資價值來看，姚旭升認為，REITs是介于股票與債券之間的特殊品種，產(chǎn)品收益和分紅相對穩(wěn)定，與股票和債券相關(guān)性低、可有效抵御通貨膨脹。公募REITs與普通公募基金相比流動性基本相同，收益高于貨幣型基金、債券型基金，風(fēng)險小于股票型基金。穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

“以我國當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展階段和存量資產(chǎn)來看，公募REITs是底層資產(chǎn)質(zhì)量較高，具備長期投資邏輯和配置價值的產(chǎn)品。建議投資者未來重點關(guān)注REITs底層資產(chǎn)項目質(zhì)量，并了解基金管理人以及運營管理機構(gòu)的運營能力，基于理性的判斷合理評估REITs價值，抱著長期配置的心態(tài)來投資公募REITs?！币π裆f。